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トップページ > ページ一覧 > 保有不動産と不動産売却時の税金について

住まいの税金

保有不動産に関する税金

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、住宅や土地などの不動産を所有しているとかかる税金です。毎年1月1日時点での不動産所有者が納税義務者となります。課税庁である市区町村が税額を計算、納税義務者に通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。
固定資産税、都市計画税は、固定資産税評価額を基準(課税標準)に計算されます。固定資産税評価額は3年に一回見直すことになっています。また住宅や住宅用地については、課税標準や税額が軽減される制度もあります。

税額計算

固定資産税の計算

税額=課税標準 × 1.4% (標準税率)

都市計画税の計算

税額=課税標準 × 最高0.3% (制限税率)

固定資産税

固定資産税の課税の仕方
  • 固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物などの所有者(固定資産税課税台帳に登録されている人)に対し市区町村が課税します。納税は一括払い又は4きに分けられた納付期限内の分納のいずれかで、送付された納税通知書を使い納税します。(引き落としでの納付も可能です)
  • 課税標準は固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。
    ※土地は負担調整措置があるため必ずしも固定資産税評価額=課税標準ではありません
  • 住宅用地と新築住宅の建物に対しては用件を満たせば税額が軽減される制度があり、下表の特例に関しては特に申請しなくても市区町村が軽減の手続きをとります。
住宅用地の特例
(マイホーム・別荘以外のセカンドハウス・賃貸用マンション〔住宅用〕などの土地)
住宅
用地※
  • 小規模住宅用地(200m2以下の部分)・・・課税標準 × 1/6
  • 一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準 × 1/3
    但し、床面積の10倍までが限度ます。
  • 店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上、地上5階以上の耐火建物は3/4以上が居住用部分である場合、その敷地全てが住宅用とみなされます。
  • 該当の敷地上に住宅が存在する限り、軽減の特例は適用されます。
  • マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判定します。
  • 空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地を除く。
新築
住宅の
建物
新築建物は120m²(課税床面積)までの部分について3年間・5年間にわたって固定資産税が1/2(令和2年3月31日までに新築した住宅のみ適用)となります。
  • 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅 新築後5年間
  • 一般の住宅(上記以外)新築後3年間
  • 専用住宅・店舗併用住宅(店舗と住宅併用の場合、居住用部分が1/2以上)
  • 居住部分の課税床面積が一戸につき50m²以上280m²以下であること。
    (貸家住宅の場合一戸につき40m²以上280m²以下)
認定
長期
優良
住宅の
建物
令和2年3月31日までに新築した住宅は、新築から5年間(マンション等は7年間)税額が1/2に減額されます。

※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住部分として利用されている土地です。

都市計画税

都市計画税の課税の仕方
  • 都市計画税は毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市区町村が課税します。固定資産税とあわせて納税します。
  • 税率は最高限度0.3%までの範囲で課税されます。
  • 下表の軽特に関しては特に申請しなくても市区町村が軽減の手続きをとります。
都市計画税の軽減の特例
(マイホーム・別荘以外のセカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]などの土地)
住宅
用地※
  • 小規模住宅用地(200m2以下の部分)・・・課税標準 × 1/3
  • 一般住宅用地(200m2超の部分)・・・課税標準 × 2/3
  • マンション等集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判定します。
  • 空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地を除く。
新築
住宅の
建物
原則として新築住宅に軽減の特例はありません。
但し、市区町村によっては条例により特別に軽減の特例を設けている場合があります。

※住宅用地とは、専用住宅の土地又は併用住宅で建物の1/4以上が居住部分として利用されている土地です。

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不動産を売却したときの税金

譲渡所得にかかる税金

所有する不動産を売却した際に生じた所得を譲渡所得といいます。
譲渡所得に対しては、他の所得とは別に所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

課税方法

所得税は、給与所得や不動産所得などを合計し、総所得金額から税額を計算する総合課税が原則です。しかし、不動産の売却した際に生じた譲渡所得は、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式となっています。

譲渡所得と課税譲渡所得の計算

譲渡所得 =
譲渡収入金額※1 − (取得費※2 + 譲渡費用※3)

  • 土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
  • 取得費 次の(1)、(2)の内大きい金額を使います
    (1)実額法 : 土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
    (2)概算法 : 譲渡収入金額×5%
  • 譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます

    課税譲渡所得 =
    譲渡所得 − (特別控除※4)

  • 居住用の3,000万円特別控除の特例等

税額計算

譲渡所得 ×
税率(取得税・住民税)

譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

所有期間別の課税方法

譲渡所得税と住民税の税率は、該当する不動産の所有期間によって異なります。土地建物などの不動産を売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」とに分類されます。

所有期間 判定

5年以下の土地・建物等

短期譲渡所得

5年を超える土地・建物等

長期譲渡所得

譲渡所得の税率表

所有期間
区分 短期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減税率の特例
居住用 39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)
課税譲渡所得
6,000万円以下の部分14.21%
(所得税10.21%・住民税4%)
課税譲渡所得
6,000万円超の部分20.315%
(所得税15.315%・住民税5%)
非居住用 39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)

(注)上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

使用の用途により
適用可能な特例

譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば

  1. 3,000万円特別控除の特例(※住宅ローン控除との併用は不可)
  2. 10年超所有軽減税率の特例
  3. 特定居住用財産の買換え特例

譲渡損が出た場合、一定の条件を満たせば

  1. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

(1)又は(2)の適用がある場合、その譲渡損は他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越ができることとなります。

不動産売却時の長短区分・課税区分と利用可能な特例

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超
居住用 短期譲渡所得
※3,000万円特別控除
長期譲渡所得
※3,000万円特別控除
※居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
※特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
※10年超所有軽減税率の特例
※特定居住用財産の買換え特例
非居住用 短期譲渡所得 長期譲渡所得

※印は特例となります。

(注)土地等の長期譲渡所得の1,000万円特別控除・・・ 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等を、所有期間が5年を超えて売却(譲渡)した場合には、その譲渡所得の金額から1,000万円を控除します。
この規定は「3,000万円特別控除の特例」「特定居住用財産の買換え特例」等との併用はできません。

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